Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Tesliminde Kdv Ne Zaman Doğar?
Son yıllarda gelişen inşaat sektörü, şehrin her bölgesinde bulunan arsaları değerli hale getirmesiyle birlikte ve arsa sahiplerinin de inşaat sektörü dışındaki kişilerden olması nedeniyle arsa sahipleri açısından kat karşılığı inşaat işlerini cazip hale getirmiştir. Müteahhidin başlangıçta ciddi bir arsa maliyetinden kurtuluyor olması ve arsa sahibinin yapılan işten kazançlı çıkmak istemesi nedeniyle kat karşılığı inşaat işlerini kaçınılmaz kılmıştır.
Arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV uygulamasına ilişkin olarak gerekli açıklamalar 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile 1988 yılında yapılmış ve uygulama da bu tebliğ kapsamında devam etmiştir. Tebliğe göre; Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslimin söz konusu olduğu; bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimi olduğu açıkça belirtilmiştir. Aynı tebliğde, arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabi olduğu belirtilmekle birlikte teslimin ne zaman gerçekleştiği yani katma değer vergisinin ne zaman doğduğu konusunda tartışmalar sürüp gitmiştir. Katma Değer Vergisi yönünden teslimin, arsanın müteahhide teslimi yada tapudan kısmen müteahhit adına devri aşamasında doğduğundan hareket edenler, daha daireleri almadan devlete ciddi miktarlarda KDV ödemek zorunda kalmışlardır.
Maliye Bakanlığı; 60 seri nolu KDV sirküleri ile “arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olayı “ tanımlamak suretiyle uygulamadaki bu haksızlığı ortadan kaldırmıştır.
Buna göre; arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.
Sözkonusu sirküler ile; uygulamada "hasılat paylaşımı", "gelir paylaşımı" vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen "arsa karşılığı inşaat" olarak değerlendirilmesi gerektiği açıkça ifade edilmiştir.
“Hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb şekillerde yapılan işlerde de; arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir.
