KONUTLARDA NET ALAN BİLMECESİ ?
KONUTLARDA NET ALAN BİLMECESİ ?
Konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı gerek mükellefler ve gerekse Vergi İdaresi bakımından uygulanacak KDV oranının tespiti ve KDV iadesi talep edilip edilemeyeceği yönünden büyük önem taşımaktadır.
2007/13033 sayılı Kararname uyarınca, konut teslimlerindeki normal uygulama şöyledir:
Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan net alanı 150 M2 den küçük konutların teslimi %1, net alanı 150 M2 den büyük konutların teslimi ise %18 KDV oranına tabidir. Yapı ruhsatının 01.01.2013 ve sonrasında alındığı projeler de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte arsasının 1 M2’sinin vergi değeri 500 TL’nin altında olan net alanı 150 M2’nin altındaki konutlarda başkaca şart aranmaksızın KDV oranı %1 dir.
Yine yapı ruhsatının 01.01.2013 ve sonrasında alındığı projelerde;
- Konut projesi, 5216 sayılı Kanun uyarınca büyükşehir alanında kalıyorsa ve,
- 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı veya riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde değilse ve,
- İnşaat kalitesi lüks veya birinci sınıf olarak belirlenmiş ve yapılmışsa (yapı ruhsatının sonradan revize edilerek inşaat kalitesinin lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yükseltilmesi hali dahil)
bu konutların net alanı 150 M2’den az olsa bile, yapı ruhsatının alındığı tarihte konutun arsasının ;
- 1 M2’sinin vergi değeri 500 – 999 TL ise KDV oranı : % 8
- 1 M2’sinin vergi değeri 1.000 TL veya daha yüksek ise KDV oranı : %18 dir.
(2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan düzenleme ile, yukarıda %18 oranına tabi olduğu belirtilen konutların teslimi geçici bir süre ile (8.9.2016 ile 31.3.2017 tarihleri arasında) %8 e indirilmiştir.)
Bu sebeple konut teslimlerinde net alan tanımı uygulanacak KDV oranının temel belirleyici konumundadır.
- KDV Genel Uygulama Tebliği’nde Açıklanan Net Alan Tanımı
KDV Genel Uygulama Tebliğinin “III/B-2.1.3” bölümünde “net alan” kavramı açıklanmıştır.
Net alan deyimi “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.
Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:
a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak;
-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,
-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, -Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,
-Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,
-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,
-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,
-Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,
-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”
- KDV Genel Uygulama Tebliği’nde Açıklanan Net Alan Tanımının Danıştay Tarafından Yürütmesinin Durdurulmuştur
Ancak KDV Genel Uygulama Tebliği ile yapılan düzenlemenin mevcut Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne aykırı olduğu gerekçesiyle, Tebliğin ilgili bölümlerinin yürürlüğünün durdurulması ve iptal edilmesi için açılan davayı inceleyen Danıştay Dördüncü Dairesi, net alanın hesabı konusunda Tebliğ’in “III/B-2.1.3. Net Alan” alt başlıklı bölümünün yürürlüğünü durdurmuştur. (Danıştay 4. Dairesinin 10/12/2014 tarih ve Esas no:2014/4835 sayılı kararı)
Söz konusu karar’da yürütmenin durdurulma gerekçesi özetle,
“KDV oranlarının belirlendiği Kararnamede, karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığı yetkili kılınmış ise de, davalı idarenin düzenleme yetkisinin yasada ve kararnamenin uygulanması ve açık yetki verilmesi durumunda usule ilişkin hususları belirlemeyle sınırlı olmalı, KDV oranı Bakanlar Kurulu Kararı ile % 1’e indirilen mal ve hizmetlerin tanım ve kapsamı, genel hukuk kuralları içinde ve genel kabul gören uygulamalarda belirlendiği şekilde ele alınmalıdır. Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutun tanımlanmasında, bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na KDV oranlarının belirlendiği Kararnameyle her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de, bu yetki sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “İdarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesi"nin bir gereği olup, bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuki uyarlık görülmemiştir.” şeklinde ifade edilmiştir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğ’ne göre net alan tanımı şöyle yapılmıştır.
Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesinde yer alan düzenlemedeki net alan hesabı, KDV Tebliğindeki net alan hesabından önemli farklılıklar içermektedir. Buna göre KDV Tebliği’ndeki hesaplama şekline göre net alanı 150 m2’nin üzerinde olan konutun net alanının 150 m2’nin altında kalması sonucunu doğurmakta, konutlara uygulanacak KDV oranını da % 18’den % 1 veya 8’e indirmekte böylece KDV Uygulama Genel Tebliğindeki ölçütlere göre belirlenen net alana göre daha küçük bir alan yaratılmaktadır.
Vergi idaresi söz konusu yürütmenin durdurulması kararına karşı itiraz etmiş, ancak Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 25/03/2015 tarih ve YD İtiraz no: 2015/5 sayılı kararı ile GİB’in net alanın tanımına ilişkin olarak yürütme durdurma kararına karşı itirazını reddetmiştir. Danıştay’ın bu konuda vereceği esastan karar önem taşımaktadır.
Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı bu konuda yeni bir düzenleme yapmamış olup, 60 nolu KDV sirkülerinin halan yürürlükte olması uygulamadaki tereddüt ve tartışmaları devam ettirmektedir.
05.10.2016
Saygılarımızla,
Bu dokümanda yer alan bilgiler genel içeriklidir ve herhangi bir gerçek veya tüzel kişinin özel durumuna hitap etmemektedir. Sürekli güncel ve doğru bilgi sunumuna özen gösterilmesine karşın bu bilgiler her zaman her durumda doğru olmayabilir. Hiç kimse özel durumuna uygun bir uzman görüşü almaksızın , bu dokümanda yer alan bilgilere dayanarak hareket etmemelidir. Nexia Türkiye ve AS Bağımsız Denetim ve YMM A.Ş.’ye, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.
