KONUT TESLİMLERİNDE NET ALAN TANIMI KESİNLEŞTİ Mİ?
Konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı gerek mükellefler ve gerekse Vergi İdaresi bakımından uygulanacak KDV oranının tespiti ve KDV iadesi talep edilip edilemeyeceği yönünden büyük önem taşımaktadır.
Konut teslimlerindeki KDV uygulaması şöyledir:
- Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan net alanı 150 m2 den küçük konutların teslimi %1, net alanı 150 m2 den büyük konutların teslimi ise %18 KDV oranına tabidir.
- Yapı ruhsatı 01.01.2013 – 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projelerinde;
- Konut projesi, 5216 sayılı Kanun uyarınca büyükşehir alanında kalıyorsa ve,
- 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı veya riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde değilse ve,
- İnşaat kalitesi lüks veya birinci sınıf olarak belirlenmiş ve yapılmışsa (yapı ruhsatının sonradan revize edilerek inşaat kalitesinin lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yükseltilmesi hali dahil)
bu konutların net alanı 150 m2’den az olsa bile, yapı ruhsatının alındığı tarihte konutun arsasının ;
- Birim m2’sinin vergi değeri 500 TL – 1.000 TL (1.000 TL Hariç) arasında ise KDV oranı : % 8
- Birim m2’sinin vergi değeri 1.000 TL veya daha yüksek ise KDV oranı : %18’ dir.
- Yapı ruhsatı 01.01.2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projelerinde;
- Konut projesi, 5216 sayılı Kanun uyarınca büyükşehir alanında kalıyorsa ve,
- 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı veya riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde değilse ve,
- İnşaat kalitesi lüks veya birinci sınıf olarak belirlenmiş ve yapılmışsa (yapı ruhsatının sonradan revize edilerek inşaat kalitesinin lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yükseltilmesi hali dahil)
bu konutların net alanı 150 m2’den az olsa bile, yapı ruhsatının alındığı tarihte konutun arsasının ;
- Birim m2’sinin vergi değeri 1.000 TL – 2.000 TL (2.000 TL Dahil) arasında ise
KDV oranı : % 8
- Birim m2’sinin vergi değeri 2.000 TL veya daha yüksek ise KDV oranı : %18’ dir.
Bu sebeple konut teslimlerinde net alan tanımı uygulanacak KDV oranının temel belirleyici konumundadır.
- KDV Genel Uygulama Tebliği’nde Açıklanan “Net Alan” Tanımı:
KDV Genel Uygulama Tebliğinin “III/B-2.1.3” bölümünde “net alan” kavramı açıklanmıştır.
“Net alan deyimi “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.
Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:
a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak;
-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,
-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, -Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,
-Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,
-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,
-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,
-Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,
-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”
- Danıştay Tarafından “Net Alan” Tanımı:
KDV Genel Uygulama Tebliği ile yapılan düzenlemenin mevcut Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne aykırı olduğu gerekçesiyle, Tebliğin ilgili bölümlerinin yürürlüğünün durdurulması ve iptal edilmesi için açılan davayı inceleyen Danıştay Dördüncü Dairesi, net alanın hesabı konusunda Tebliğ’in “III/B-2.1.3. Net Alan” alt başlıklı bölümünün yürürlüğünü durdurmuştur. (Danıştay 4. Dairesinin 10/12/2014 tarih ve Esas No:2014/4835 Sayılı Kararı)
Karar sonrasında Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yazılan 16.12.2016 tarih ve 84958988-130[5473-174]-E.E.135489 sayı genel yazıda 01.05.2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutun net alanının tespitinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Böylece Vergi İdaresi Danıştay kararı çerçevesinde işlem yapılması gerektiği görüşünü benimsemiştir.
Son olarak Danıştay 4. Dairesinin 11.05.2017 tarih ve Esas No:2014/4835, Karar No: 2017/2170 sayılı kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “ III/B-2.1.3” kısmında yer alan “Net Alan” başlıklı bölümü iptal edilmiştir.
Sonuç olarak net alan hesabında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesi hükümlerinde işlem tesis edileceği kesinleşmiştir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre net alan tanımı şöyle yapılmıştır:
“Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”
Buna göre KDV Genel Uygulama Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen birçok alan, net alan hesabı dışına çıkarılmıştır. Böylece KDV Genel Uygulama Tebliği’ndeki hesaplama şekline göre net alanı 150 m2’nin üzerinde olan konutun net alanının 150 m2’nin altında kalması sonucu doğmakta ve konutlara uygulanacak KDV oranı % 18’den % 1 veya 8’e indirmektedir.
01.11.2017
Saygılarımızla,
Bu dokümanda yer alan bilgiler genel içeriklidir ve herhangi bir gerçek veya tüzel kişinin özel durumuna hitap etmemektedir. Sürekli güncel ve doğru bilgi sunumuna özen gösterilmesine karşın bu bilgiler her zaman her durumda doğru olmayabilir. Hiç kimse özel durumuna uygun bir uzman görüşü almaksızın , bu dokümanda yer alan bilgilere dayanarak hareket etmemelidir. Nexia Türkiye ve AS Bağımsız Denetim ve YMM A.Ş.’ye, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.
