Kentsel Dönüşüm / Vergisel Boyut
Kentsel Dönüşüm / Vergisel Boyut
- 6306 Sayılı Kanun İle Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Düzenlemeler
31/5/2012 tarihinde 28309 sayılı Resmi gazetede yayımlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir.
Kentsel dönüşüm kapsamında; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında riskli yapı tespiti yapılabilecek ve bu durumda olan yapılar bu kanuna göre dönüşüme tabi tutulabilecektir. Riskli yapıların tespitini 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 6. maddesinde belirlenen kurumlar yapabilecektir. Bu kurumlar Bakanlık, İdare ya da Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlardır.
Riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Tespit yapmaya yetkili kurumlar veya lisanslandırılan kuruluşlar tarafından yapılan tespitler sonucu yapının riskli olduğu yönünde rapor düzenlenmesi halinde bu rapor tespite konu yapının bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, bu müdürlüğün bulunmadığı illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilecek olup riskli yapılar Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir. İlgili tapu müdürlüğü tarafından binanın riskli olduğuna dair tapuya şerh düşülerek, bu durum hak sahiplerine tebligatla bildirilecektir.
Bu kanun kapsamında riskli olarak tespit edilen yapılar yıkılarak arsa haline getirilmekte ve bu arsalar malikler adına payları oranında tapuda tescil edilmektedir. 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesinde, bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu çerçevede parsellerin birleştirilmesi, uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması, payların satılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yolları ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları payları oranında maliklerin en az 3’te 2 çoğunluğu ile karar verileceği hükme bağlanmıştır.
Gayrimenkul sahipleri riskli yapı olarak tescil ettirdikleri yapılarının yıkılarak yeniden yaptırılması için inşaat firmaları ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması yönünde karar alabilmektedir.
- 6306 sayılı Kanun Kapsamında Sağlanan Vergi Muafiyetleri ve Diğer Muafiyetler
25.07.2014 tarih ve 29071 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklik sonrası 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğin 16. maddesinin 9. Bendinde uygulanacak muafiyetler belirlenmiştir. Kanun uyarınca ilgili kurum veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar;
-Noter harçları,
-Tapu ve kadastro harçları,
-Belediyelerce alınan harçlar,
-Damga vergisi,
-Veraset ve intikal vergisi,
-Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti altında alınan bütün ücretler ve diğer ücretlerden;
-Kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, ilgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.
Uygulama yönetmeliğinde 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklik ile yönetmeliğin 16. maddesinin 9. fıkrasına (ç) bendi eklenmiştir. Buna göre;
“ç) İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;
1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,
2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,
Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.” Denilmektedir.
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Konutların Satışında KDV Oranı
Konut teslimlerinde uygulanan %1’lik KDV oranı 01.01.2013 tarihinde uygulamaya giren 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında net alanı 150 m2′ye kadar konut teslimlerine ilişkin büyükşehirlerde inşa edilen lüks veya birinci sınıf konutlar için üzerine inşa edilen arsanın birim m2 vergi değeri baz alınarak %8 ve %18 olarak yeniden belirlenmiştir.
Ancak, 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan düzenlemeye ilişkin parantez içi hükümle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler bu oran artışının dışında tutulmuştur. Dolayısıyla, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan inşaatlar nedeniyle teslim edilen net alanı 150 m2′nin altındaki konutlar için KDV %1 oranında uygulanacaktır. Karar uyarınca, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler KDV artışından etkilenmeyecektir.
- Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımı
6306 sayılı kanunun 5. maddesinde gayrimenkul sahiplerinin anlaşması sonucu tahliye edilen yapıların sahiplerine, kiracılarına veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceği düzenlenmiştir.
25.07.2014 tarihinde değişen 6306 sayılı Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 16. Maddesinin 1. Bendine göre kira yardımı aylık 600 TL’yi geçemeyecektir. Kira yardımı yapılacak süre riskli alan dışındaki alanlarda 18 ay ve kanun kapsamında kamulaştırılan alanlarda ise 5 aydır. Riskli alanlarda ise kira yardımı süresi 36 ayı geçmemesi şartıyla ilgili kurum tarafından belirlenecektir.
Bu yapılarda kiracı olanlara veya işyeri işletenlere, belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar bir kerede kira yardımı yapılabilecektir. Yapılan kira yardımları geri ödemesiz olarak yapılmaktadır.
Kentsel dönüşüm kapsamında gayrimenkul malikleri ile inşaat firmaları arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat firmaları tarafından gayrimenkul sahiplerine taşınma bedeli, inşaat süresi boyunca her ay belirlenen tutarda tazminat ya da kira yardımı adıyla ödeme yapılacağı şeklinde hükümler de konulabilmektedir. Bu şekilde konutunu yenileyecek gayrimenkul sahiplerine inşaat firmaları tarafından kira yardımı adı altında bir ödeme yapılabilmektedir.
Hak sahipleri tarafından alınan kira yardımlarının ya da taşınma bedelleri adı altında alınan yardımların vergiye tabi olup olmadığı tartışma konusudur.
- Yapılan Kira Yardımı Elde Eden Açısından Gayrimenkul Sermaye İradı Olarak Vergilendirilebilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılarak yeniden yapılan yapılar için İdare tarafından ya da inşaat firmaları tarafından gayrimenkul sahiplerine ya da kiracılarına taşınma bedeli ve inşaat süresince her ay belirlenen tutarda tazminat ya da kira yardımı adıyla yapılan ödemelerin elde eden yönünden bir gelir unsuru olup olmayacağı ve ne şekilde vergilendirileceği konusu önemlidir.
Gayrimenkul sahiplerine kira yardımı, tazminat gibi isimlerle yapılan ödemeler bir kiralama sözleşmesi kapsamında yapılan ödemeler değildir. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan işlem bir kiralama işlemi olmayıp düzenlenen sözleşme de kiralama sözleşmesi değildir. Yapılan bu yardımlar gayrimenkulün kullanım bedeli karşılığında yapılan yardımlar olmayıp binanın yıkılarak yeniden yapılması karşılığında bina sahiplerine yapılan bir yardım niteliğindedir. Bu kapsamda yapılan ödemeler kira ödemesi olarak değerlendirilmeyecektir.
Konu ile ilgili verilen özelgelerde yapılan kira yardımlarının gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilemeyeceği yönündedir.
Binanın kat karşılığı satış vaadi ile inşaat şirketine yeniden yapılması için verilmesi halinde inşaat şirketinin yapmış olduğu kira yardımının vergilendirilmesi hakkında verilen GİB İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 17.03.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 72-174 sayılı özelgesinde;
“…. Bu hükümlere göre, binanızı kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi ile inşaat şirketine verilmesinde inşaat şirketi tarafından yapılan kira yardımları, tarafınıza verilecek dairelerin inşası için yapılan harcamaların bir unsuru olup iktisap edilen gayrimenkulün maliyet bedeli içerisinde yer almaktadır. Bu nedenle müteahhit tarafından yapılan kira yardımları için tarafınızca herhangi bir beyanda bulunulması gerekmemektedir.” Denilmektedir.
Belediye tarafından yapılan kira yardımının gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilip edilmeyeceği hakkında GİB Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 09/02/2011 tarih ve B B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-19-68 sayılı özelgesinde;
“…. Buna göre, Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından yıkılan gayrimenkulünüz için tarafınıza ödenen ve sözleşmede aylık kira yardımı olarak belirtilen bedel, kiralama işlemine dayanmamakta olup, yardım niteliğindeki bu ödemeler, Gelir Vergisi Kanununun 2 nci maddesinde sayılan gelir unsurlarından hiçbirine girmemektedir. Dolayısıyla söz konusu kira yardımının anılan Kanunun 70 inci maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır.
Bu itibarla, anılan proje kapsamında yıkılan gayrimenkulünüz nedeniyle Belediyece tarafınıza ödenen söz konusu tutarların, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesine gerek bulunmamaktadır.” Denilmektedir.
Bu durumda gayrimenkul sahiplerinin idareden ya da inşaat firmalarından almış olduğu kira yardımları kira sözleşmesi kapsamında alınan kiralama geliri olmayıp Gelir Vergisi Kanununda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen “gayrimenkul sermaye iradı” geliri olarak değerlendirilemeyecektir. Gayrimenkul sahiplerinin bununla ilgili olarak elde ettikleri gelir nedeniyle kira geliri beyanında bulunmayacakları görüşündeyiz.
- Kat karşılığı inşaat yapan firma tarafından gayrimenkul sahiplerine kira bedeli, tazminat gibi adlarla yapılan ödemler inşaat firması açısından nasıl değerlendirilecektir
Gayrimenkulün kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile inşaat şirketine yeniden yapılması için verilmesi halinde inşaat şirketinin yapmış olduğu kira yardımı ödemeleri inşaat şirketi açısından arsa maliyeti içerisinde yer alacaktır.
Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda arsa sahibine daire dışında nakit ve kira ödemeleri hakkında Gelir İdaresi Başkanlığının 06.06.2007 tarih ve B.07.1.GİB.0.40/4006-51523 sayılı özelgesinde;
“Toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşaası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı ise toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir.
Bu çerçevede, kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda arsa sahibine daire dışında nakit ve kira ödemesinde bulunulması durumunda söz konusu ödemelerin, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetinin (toplam arsa maliyeti) bir unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.” Denilmektedir.
Yine Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 17.03.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 72-174 sayılı özelgesinde;
“…. Bu hükümlere göre, binanızı kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi ile inşaat şirketine verilmesinde inşaat şirketi tarafından yapılan kira yardımları, tarafınıza verilecek dairelerin inşaası için yapılan harcamaların bir unsuru olup iktisap edilen gayrimenkulün maliyet bedeli içerisinde yer almaktadır.” Denilmektedir.
Bu durumda inşaat firmaları tarafından arsa sahiplerine, kira yardımları taşınma bedeli gibi adlarla yapılan ödemeler teslimi yapılacak olan bağımsız bölümlerin maliyeti içerisinde yer alacaktır.
27.11.2014
Bu dokümanda yer alan bilgiler genel içeriklidir ve herhangi bir gerçek veya tüzel kişinin özel durumuna hitap etmemektedir. Sürekli güncel ve doğru bilgi sunumuna özen gösterilmesine karşın bu bilgiler her zaman her durumda doğru olmayabilir. Hiç kimse özel durumuna uygun bir uzman görüşü almaksızın , bu dokümanda yer alan bilgilere dayanarak hareket etmemelidir. Nexia Türkiye ve AS Bağımsız Denetim ve YMM A.Ş.’ye, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz
